Come funziona la ristrutturazione di un condominio: tempi, permessi e costi

La ristrutturazione di un condominio è un intervento complesso ma spesso necessario per migliorare la sicurezza, l’efficienza energetica e l’estetica dell’edificio. In questo articolo vedremo come affrontare una ristrutturazione condominiale a Roma, dai primi passi fino alla conclusione dei lavori.

Quando è necessaria la ristrutturazione di un condominio?

I motivi che possono rendere necessaria una ristrutturazione condominiale sono diversi:

• Deterioramento della facciata (intonaco che si stacca, infiltrazioni, muffe).
• Impermeabilizzazione compromessa di terrazzi o lastrici solari.
• Adeguamento normativo (impianti non a norma, accessibilità, sicurezza antincendio).
• Efficientamento energetico (isolamento termico, cappotto esterno, sostituzione infissi comuni).
• Valorizzazione estetica e funzionale dell’immobile.

A Roma, molti edifici costruiti tra gli anni ’50 e ’70 richiedono oggi interventi urgenti di manutenzione straordinaria, spesso trascurati per anni.

Quali permessi servono per ristrutturare un condominio a Roma?

La tipologia di permesso dipende dalla natura dell’intervento. Ecco una panoramica:

Manutenzione ordinaria

Interventi leggeri (es. tinteggiatura, riparazioni superficiali): non richiedono permessi edilizi ma è consigliato informare il Comune.

Manutenzione straordinaria

Opere più importanti (rifacimento facciata, impermeabilizzazione tetto): serve la CILA o SCIA, da presentare in Comune tramite un tecnico abilitato.

Ristrutturazioni con modifiche strutturali

Se si interviene su elementi portanti o si cambia la destinazione d’uso: serve permesso di costruire.

👉 A Roma, queste pratiche vanno presentate allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE). È consigliabile affidarsi a un’impresa che segua anche la parte burocratica.

Quanto durano i lavori?

La durata di una ristrutturazione condominiale varia in base alla complessità dell’intervento e alla dimensione dell’edificio. Indicativamente:

• Rifacimento facciata: da 1 a 4 mesi.
• Impermeabilizzazione tetti e terrazzi: da 2 a 6 settimane.
• Installazione cappotto termico: da 2 a 5 mesi.
• Interventi multipli (bonus 110, super lavori): anche 6-12 mesi.

Il fattore determinante è la pianificazione: un cronoprogramma chiaro, condiviso con l’amministratore di condominio e l’assemblea, aiuta a evitare ritardi.

Quanto costa il rifacimento di un palazzo?

I costi per la ristrutturazione di un condominio a Roma dipendono da variabili come:

• Superficie della facciata.
• Tipo di materiali scelti.
• Complessità dei ponteggi.
• Interventi accessori (sistemi anticaduta, isolamenti, nuove tinteggiature).
• Costi per la progettazione e la direzione lavori.

Indicativamente:

• Rifacimento facciata: da 90 a 150 €/mq.
• Impermeabilizzazione terrazzo: da 60 a 120 €/mq.
• Installazione cappotto termico: da 130 a 200 €/mq.
• Progettazione e pratiche edilizie: 8-12% del totale.

Esempio: per un condominio con 800 m² di facciata a Roma, il costo può oscillare tra 70.000 e 120.000 euro.

Bonus e agevolazioni fiscali attive

A seconda del tipo di lavori, è possibile accedere a diverse detrazioni fiscali, tra cui:

• Bonus Ristrutturazioni 50%
• Ecobonus 65% per miglioramenti energetici
• Bonus Facciate (se attivo)

Nel 2025 molte agevolazioni sono state riviste, ma è ancora possibile ottenere sgravi fiscali consistenti, soprattutto se si agisce per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

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