È importante conoscere la classificazione degli interventi necessari per ristrutturare la propria casa o le parti comuni del condominio in cui si vive. Vediamo quindi in cosa consiste la manutenzione straordinaria di un immobile e le detrazioni fiscali di cui è possibile usufruire.
La manutenzione straordinaria di un edificio
Troviamo una definizione esaustiva di manutenzione straordinaria nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001.
In questo articolo vengono ascritte a manutenzione straordinaria gli interventi necessari per:
- rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
- realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
- frazionare o accorpare unità immobiliari con esecuzione di opere, comprese quelle che comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.
Ovviamente le costruzioni ex novo di parti degli edifici, anche nel caso in cui vengano abbattute le strutture preesistenti, non rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria ma sono a tutti gli effetti delle nuove costruzioni. Inoltre gli interventi non possono alterare la volumetria complessiva degli edifici, né comportare modifiche delle destinazioni di uso, un locale commerciale ad esempio, dopo gli interventi, non può risultare come unità abitativa.
Manutenzione straordinaria, quali interventi
Gli interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici possono avvenire su opere esterne ed interne. Di seguito elenchiamo alcuni esempi.
Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande e con
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
- interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini.
Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione);
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
- installazione di ascensori e scale di sicurezza;
- interventi finalizzati al risparmio energetico.
Manutenzione straordinaria e ordinaria, quali differenze
Quali sono le differenze rispetto alla manutenzione ordinaria? Manutenzione straordinaria e ordinaria differiscono non solo per gli interventi che comprendono, ma anche per il modo in cui sono eseguiti.
Ad esempio manutenzione straordinaria è un termine che indica un insieme di lavori da effettuare su parti specifiche dell’edificio e che devono essere autorizzati dall’amministrazione comunale. Invece gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere effettuati in qualsiasi momento dell’anno e non necessitano della comunicazione preventiva all’amministrazione comunale.
Inoltre la manutenzione ordinaria è un intervento finalizzato alla normale conservazione dell’immobile e non incide sulle sue strutture portanti. Gli interventi che rientrano nella manutenzione ordinaria sono quelli di piccola entità come la sostituzione di infissi o il rifacimento delle facciate.
Di solito gli interventi di manutenzione ordinaria hanno lo scopo di mantenere in buono stato l’immobile, ma non di migliorarne le prestazioni.
SCIA e CILA, le pratiche edilizie necessarie per i lavori
Prima di iniziare i lavori di manutenzione straordinaria vi sono due pratiche che, a seconda degli interventi da realizzare, vanno richieste: la CILA ossia la comunicazione inizio lavori asseverata e la SCIA ossia la segnalazione certificata di inizio attività.
CILA
La CILA va presentata dal proprietario, usufruttuario o inquilino dell’immobile allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente per i lavori di manutenzione straordinaria senza interventi strutturali o modifiche dei parametri urbanistici.
La presentazione della CILA è consigliabile venga fatta da un tecnico abilitato che si occuperà di redigere i disegni del progetto e apporre l’asseverazione per dichiarare che gli interventi verranno realizzati rispettando le diverse normative vigenti in materia (ad es. energetiche, antisismiche). Il tecnico deve inoltre dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa che eseguirà i lavori e con il committente. I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione della CILA.
SCIA
Quando i lavori riguardano invece interventi strutturali che comportano l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio di attività. I soggetti che sono tenuti a presentare la segnalazione sono i medesimi della CILA ed anche in questo caso è necessaria l’asseverazione redatta da tecnici abilitati per dichiarare la regolarità dei lavori ed il rispetto delle normative vigenti in materia. I lavori possono iniziare il giorno stesso ma l’amministrazione ha 30 giorni di tempo per effettuare i dovuti controlli e nel caso bloccare i lavori o richiedere che vengano adeguati alla normativa vigente.
Bonus e Agevolazioni fiscali per la manutenzione straordinaria
Se esegui dei lavori di manutenzione straordinaria puoi usufruire di agevolazioni fiscali e bonus, sia per interventi sul tuo immobile che su parti comuni di edifici residenziali.
Bonus ristrutturazione al 50%
La Legge di Bilancio ha prorogato la detrazione fiscale per i lavori di manutenzione straordinaria, si tratta di una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Ecobonus
Altro interessante bonus da sfruttare per gli interventi di manutenzione straordinaria inerenti al risparmio energetico (es. installazione pannelli solari, o cappotto termico) su edifici esistenti. Si tratta di una detrazione che va dal 50% al 70% a seconda del lavoro effettuato per singole unità immobiliari e che arriva all’85% per i lavori condominiali. La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
IVA agevolata al 10%
Per prestazioni di servizi o acquisto di determinati beni relativi a lavori di manutenzione straordinaria è prevista l’applicazione dell’IVA agevolata 10% ristrutturazione.
Per usufruire dell’IVA agevolata per ristrutturare ti ricordo che l’acquisto deve essere fatto dall’azienda a cui è stato commissionato il lavoro. Quest’ultima emetterà fattura addebitando il costo dei materiali e della manodopera con IVA al 10%.
L’agevolazione è possibile per queste tipologie di beni:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni o esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- dispositivi di condizionamento e riciclo aria;
- sanitari e rubinetteria per bagni;
- impianti di sicurezza antieffrazione.
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