Con la manutenzione ordinaria di impianti, strutture e coperture degli edifici si può ridurre il verificarsi di guasti e problemi tecnici. La manutenzione straordinaria invece è dedicata a interventi necessari per risolvere problemi e guasti urgenti e non previsti.
Manutenzione ordinaria condominio, cos’è
Si tratta di tutti quegli interventi, e spese, inseriti all’interno di un preventivo di gestione condominiale e che i condomini sanno che sono necessari per mantenere efficiente e sicuro il loro condominio.
Si possono considerare pertanto interventi di manutenzione ordinaria, la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di portoni e finestre, nonché la pulizia dell’impianto di riscaldamento centralizzato o il controllo dell’impianto elettrico o dell’ascensore.
Anche l’amministratore di condominio, ai sensi della normativa (si veda ad es. Cassazione n. 454/2017), può disporre interventi di manutenzione ordinaria senza autorizzazione del condominio. In questo caso, l’assemblea condominiale verrà poi convocata per valutare e approvare il rendiconto consuntivo in cui sono inserite le spese per gli interventi.
Quando invece è l’assemblea a deliberare un intervento occorre che vi sia la maggioranza di almeno metà del valore dei millesimi e della maggioranza dei convenuti, in prima convocazione, e di un terzo del valore dei millesimi in seconda convocazione.
Manutenzione straordinaria condominio, cos’è
A differenza della manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria comprende quegli interventi che esulano il carattere di ordinarietà nell’ambito della fruizione degli spazi e dei beni comuni nel condominio. Sono quegli interventi che hanno, nella realizzazione, carattere di urgenza.
Prendiamo per esempio un impianto di riscaldamento condominiale. Se in sede di assemblea si è stabilito di far eseguire un controllo sulla sicurezza di tale impianto unito al controllo dei fumi, si tratta manutenzione ordinaria. Se però, durante il controllo, il tecnico si rende conto di un guasto potenzialmente pericoloso nell’impianto, allora si richiederà un altro tipo di intervento che, non essendo stato preventivato ed avendo carattere di urgenza, sarà un intervento di manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda l’approvazione di un lavoro di manutenzione straordinaria valgono le stesse maggioranze viste per la manutenzione ordinaria. In alternativa, in caso di urgenza e secondo l’art. 1135 del Codice Civile, l’amministratore può decidere di far fare i lavori necessari e poi comunicare all’assemblea quanto fatto.
Come vengono ripartite le spese ordinarie e straordinarie
Per capire come vengono ripartite le spese inerenti questi lavori bisogna anzitutto verificare l’esistenza di accordi specifici tra condomini che sono stati approvati e sottoscritti da tutti.
In caso di mancanza di accordi specifici, la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie segue quanto prescritto dal Codice Civile agli artt. 1123, 1124, 1126.
Il primo riferimento è l’art. 1123 che stabilisce che le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Agli articoli 1124 e 1126 troviamo i casi in cui questa suddivisione non va applicata. In particolare nell’articolo 1124 si chiarisce come le spese per gli interventi su scale e ascensori vanno divise e distribuite metà in base ai millesimi e metà in base all’altezza del piano. Per beni, quali per esempio il lastrico solare, che siano stati affidati in uso esclusivo a uno o più condomini le spese sono suddivise per un terzo ai condomini che ne hanno l’uso e per gli altri due terzi tra gli altri condomini.
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