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Come valutare un immobile: la guida 2021

Published on: Published in: Mercato immobiliare

Generalmente, la valutazione di un immobile viene eseguita da agenti immobiliari abilitati o professionisti in materia. Esistono però dei criteri che ci aiutano nel comprendere quale può essere il valore di mercato della nostra abitazione o di quella che desideriamo vendere o acquistare.

Bisogna calcolare la superficie commerciale

Cominciamo con il calcolare la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile tenendo conto che non tutte le parti della nostra casa o appartamento contribuiscono in modo uguale al calcolo del valore commerciale.

Per calcolare correttamente la superficie commerciale procediamo in questo modo:

STEP 1: calcoliamo prima i metri quadrati calpestabili della casa;
STEP 2: aggiungiamo 50 cm per ogni muro perimetrale e 25 cm per ogni muro interno (in caso di muro perimetrale condiviso con un altro appartamento aggiungiamo sempre 25 cm);
STEP 3: aggiungiamo i balconi, i terrazzi o i giardini ove presenti con una percentuale del 30%. Questo vuol dire che per 10 metri quadrati di balconi, avremo 3 metri da calcolare nel computo della superficie commerciale;

Bene, abbiamo  ottenuto il totale della superficie commerciale del nostro immobile.
Una volta che saremo in possesso di questa grandezza, potremo procedere con la stima, anche se prima dovremo ottenere il prezzo di base al metro quadrato dell’area dove si trova la nostra abitazione, che si tratti di appartamento, di casa indipendente o di qualunque altro tipo di unità abitativa.

Stabiliamo il valore dell’abitazione al metro quadrato

Per esprimere con esattezza questo valore non possediamo tabelle univoche da consultare ma bisogna cercare di individuare quali sono i valori medi di mercato.

Ciò che vi consigliamo è di consultare il sito online dell’Agenzia delle Entrate, che con la sua banca dati delle quotazioni immobiliari fornisce una stima secondo i dati catastali della nostra abitazione. Si tratta di un prospetto piuttosto completo, dato che offre anche la media del valore delle locazioni, nonché un valore di mercato massimo e minimo;
Quando avremo in mano la stima dell’Agenzia sul prezzo al metro quadro, dovremo semplicemente eseguire questa moltiplicazione:

Superficie commerciale X Valore al metro quadro

Da questa operazione otterremo un risultato che non rappresenta ancora una stima veritiera del valore del nostro immobile o dell’immobile che ci interessa. Infatti occorrerà tenere presente anche i cosiddetti coefficienti di merito.

Cosa sono i coefficienti di merito

Il coefficiente di merito è un importo espresso in percentuale che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile ottenuto prima. Esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato. Ad esempio, se esso si trova al piano terra, dal suo valore bisognerà sottrarre il 10%. Così, se il valore è di 100.000 euro, da tale importo bisognerà sottrarre 10.000 euro e il valore definitivo risulterà di 90.000 euro.
Di seguito vediamo i principali coefficienti di merito.

In base al piano:

  • seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
  • piano terra senza giardino – 20%;
  • piano terra con giardino – 10%;
  • primo piano – 10%;
  • secondo piano con ascensore – 3%;
  • secondo piano senza ascensore – 15%;
  • piani superiori al secondo con ascensore + 5%;
  • piani superiori senza ascensore – 30%;
  • ultimi piani con ascensore + 10%;
  • ultimi piani senza ascensore – 30%;
  • attico con ascensore + 20%;
  • attico senza ascensore – 20%.

In base all’età e alle condizioni dell’edificio:

  • da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito. Stato scadente : – 5%;
  • da 20 a 40 anni. Ottimo stato: + 5%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 10%;
  • oltre 40 anni. Ottimo stato: + 10%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: + 15%.

I suddetti coefficienti si riferiscono all’intero edificio nel quale si trova la casa che deve essere valutata.

In base allo stato di conservazione dell’immobile:

I suddetti coefficienti si riferiscono alla singola casa oggetto di valutazione.

In base all’esposizione e al panorama:

  • esterna panoramica + 10%
  • esterna + 5%;
  • in caso di esposizione mista, nessun coefficiente;
  • interna – 5%.

In base alla luminosità:

  • molto luminoso + 10%;
  • luminoso + 5%;
  • se mediamente luminoso, nessun coefficiente;
  • poco luminoso – 5%.

In base al riscaldamento:

  • autonomo + 5%;
  • se centralizzato, nessun coefficiente;
  • centralizzato con contabilizzatore +2%;
  • assente – 5%.

In base alla presenza di eventuali locazioni:

  • locazione quadriennale – 20%;
  • locazione per brevi periodi – 5%.

In definitiva quindi la valutazione dell’immobile non è un’operazione semplice ed è per questo che esistono dei professionisti esperti in materia che sono in grado di fornirci valutazioni molto precise anche se, seguendo questi piccoli passi, possiamo riuscire da soli a ottenere una valutazione immobiliare abbastanza vicina al reale valore di mercato dell’immobile.

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