Le regole da seguire e gli errori da evitare nella ristrutturazione del condominio. Scopriamo insieme quali sono gli aspetti da approfondire prima di procedere con i lavori edili di manutenzione negli edifici condominiali.
Quando si parla di lavori di ristrutturazione in condominio le regole da seguire sono specifiche perché tutto sia corretto dal punto di vista normativo e della sicurezza anche se non è il solo aspetto da considerare.
L’immobilismo decisionale di alcuni condòmini infatti può rallentare o addirittura bloccare questo iter e rappresentare un momento critico quando si parla di lavori di manutenzione straordinaria nel condominio.
Eppure l’aspetto estetico del condominio rappresenta il primo biglietto da visita di un immobile ed è il fattore che maggiormente ne fa aumentare il valore e, di conseguenza, anche il prezzo di una ipotetica vendita futura.
La nomina del Tecnico
Ogni lavoro di manutenzione straordinaria dovrebbe cominciare con la nomina di un Tecnico competente che dovrà essere in grado di determinare il reale “stato di usura” dell’immobile e stabilire le opere effettivamente necessarie alla manutenzione dello stesso.
Errore da evitare: È buona norma non affidare questo compito a un Tecnico di una Impresa. Il Tecnico tenderà a formulare un’ipotesi di lavoro adatta agli standard della sua Impresa e perciò il preventivo diverrà difficilmente confrontabile con quello di altre Aziende.
Il Tecnico, dopo aver effettuato un sopralluogo dell’immobile, produrrà una documentazione di gara comprendente:
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- il rilievo dell’immobile con relative misure;
- il computo metrico ovvero un elenco quantificato delle opere da svolgere;
- il capitolato d’appalto contenente specifiche tecniche sulle lavorazioni da eseguire, oltre alle regole generali d’appalto.
Questa documentazione dovrà essere sottoposta all’attenzione di una assemblea di condominio che la dovrà infine approvare.
La scelta dell’Impresa
A questo punto ciascun condomino potrà contattare una propria Impresa di fiducia che grazie al capitolato redatto dal Tecnico sarà in grado di proporre una propria offerta.
La procedura di scelta dell’impresa è una fase delicata e a volte può divenire conflittuale a causa delle cifre alte e dell’alto numero di imprese coinvolte.
Errore da evitare: Non scegliere ad occhi chiusi il preventivo con il prezzo più basso. Nella maggior parte dei casi un prezzo troppo più basso rispetto alla concorrenza corrisponde a maestranze poco qualificate o all’utilizzo di materiali qualitativamente scadenti. Ciò che pensate di risparmiare prima, lo spenderete dopo…con gli interessi.
Per avere un corretto metro di paragone è possibile consultare dei prezzari di riferimento che rispecchiano i valori medi del mercato.
Questi prezzari riportano un costo adeguato delle singole lavorazioni effettuate da maestranze qualificate. I più diffusi sono quelli della Tipografia del Genio Civile.
La nomina del Direttore dei lavori
Il Direttore dei lavori (DL) è una figura importante per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e deve godere della massima fiducia in seno all’assemblea condominiale. Si occuperà infatti di tutto ciò che viene definito il “contraddittorio” con l’Impresa esecutrice delle opere, indirizzandola operativamente, correggendone, ove necessario l’operato e cercando di risolvere tutte le problematiche riscontrate in corso d’opera.
La nomina del Coordinatore della sicurezza
Il Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE) – figura che spesso coincide con quella del Direttore dei Lavori, laddove lo stesso ne abbia le facoltà previste dalla normativa (D.Lgs. 81/08 e s.m.i.) – oramai rappresenta una figura centrale nell’ambito dello svolgimento del cantiere.
Il CSE si occuperà di tutti gli aspetti organizzativi di cantiere che attengo la sicurezza sia dei lavoratori (nell’ambito dello svolgimento delle varie lavorazioni), sia degli stessi condomini che potrebbero essere soggetti ad emissioni di polveri o vapori pericolosi per la salute.
Il pagamento dei lavori
Certamente la questione più spinosa è rappresentata dalla modalità con la quale devono venire pagati i lavori di ristrutturazione del condominio.
In teoria la normativa prevede che l’intera somma destinata al pagamento delle opere di manutenzione straordinaria debba essere già nella disponibilità dell’amministratore, di fatto non è mai così.
In questa maniera gran parte dei lavori termina senza il pagamento completo da parte del condominio e con l’avvio di vertenze tra Impresa e Condominio.
Per ovviare a queste problematiche, esistono forme di finanziamento dedicate esclusivamente alle esigenze del condominio.
Errore da evitare: Non affidarsi a Imprese che concedono dilazioni di pagamento lunghe senza l’intervento di finanziamenti “ad hoc”. Sarebbe bene sincerarsi dell’effettiva capacità economica della potenziale Impresa esecutrice per non incappare in continue sospensioni dei lavori per mancanza di fondi o continue richieste di oneri accessori per opere non inizialmente preventivate.
Mega Restauri è convenzionata con Istituti Bancari che erogano finanziamenti dedicati esclusivamente alle necessità del condominio. Con questo sistema possiamo proporre un pagamento rateale tramite un finanziamento con rateizzazione minima da 24 rate e massima da 120 rate a tasso agevolato.
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